SCI et comptes courants : Quelle déductibilité au titre de l’IFI ?
En matière d’impôt sur la fortune immobilière, la question de la déductibilité des dettes est centrale. Le Tribunal judiciaire de Grasse a rendu, le 6 août dernier, une décision particulièrement éclairante en la matière.
En l’espèce, des époux demandaient une décharge au titre de l’IFI 2023 et une restitution de la somme déjà acquittée car ils soutenaient que des dettes liées à leur SCI familiale devaient être prises en compte, cette déduction leur permettant alors de réduire leur patrimoine imposable sous le seuil d’1,3 millions d’euros.
La position de l’administration fiscale était le rejet de leur demande, arguant que les dettes invoquées, notamment les comptes courants d’associés, avaient été contractés dans un but principalement fiscal. Ce faisant, la preuve de l’existence et la déductibilité de ces dettes n’était pas suffisamment apportée, le montage financier visant uniquement à réduire artificiellement l’assiette de l’IFI.
A titre de rappel, et en application de l’article 965 du CGI, les parts et actions immobilières font partie intégrante de l’assiette de l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. Pour cette valorisation, ne sont pas prises en compte les dettes contractées, directement ou indirectement, par la société auprès d’une personne physique redevable de l’IFI, sauf si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.
Selon la doctrine administrative, l’objectif principalement fiscal est susceptible d’être caractérisé dès lors que la dette a été souscrite avant la création de l’IFI (1er janvier 2018).
Par ailleurs, si les sociétés civiles n’ont pas obligation de tenir une comptabilité et de al publier, elles peuvent justifier de l’existence d’une dette, issue notamment d’apports en comptes courants, par la production du bilan de la société corroboré de relevés de comptes indiquant les versements.
En l’espèce, les requérants ne justifiaient pas suffisamment de l’origine de la dette en produisant uniquement un décompte financier de leur notaire, sans justification réelle de la provenance de la somme (aucun document, comptable ou financier, ne retraçant le flux financier entre les associés et la SCI) ou des modalités de remboursement de cette dette.
Selon l’administration, le seul fait que les avances aient été souscrites avant l’IFI 2018 ne suffit pas à justifier qu’elles ont été faites dans un but autre que fiscal. Par ailleurs, l’intérêt financier de la SCI, qui ne percevait aucun revenu de l’immeuble acquis, était nul puisque le remboursement du compte courant ne pouvait, en aucun cas, être financé par les revenus perçus par la société (inexistants).
En l’espèce, le Tribunal constate que les époux étaient parfaitement défaillants à produire les accords de gérance et les modalités d’intérêts et remboursement afférents aux multiples avances consenties en 2017, par ailleurs que les documents produits ne permettaient pas de s’assurer de la provenance des fonds.
Le Tribunal constate également qu’en l’absence de conventions en compte courant, aucune échéance de remboursement n’étant prévue ni même possible en l’absence de revenus propres de la SCI, l’intérêt des avances en compte courant pour la SCI était tout à fait limité.
Le Tribunal interroge : Quel avantage juridique ou économique réel serait susceptible de tirer une société de constituer une dette envers ses associés dès lors qu’il est attesté qu’elle ne sera jamais en mesure de la rembourser, faute de revenus propres, le bien détenu étant mis à disposition à titre gratuit à ses associés ?
Les époux sont donc reconnus comme défaillants à démontrer que la dette n’avait pas été contractée dans un objectif principalement fiscal.
Il s’ensuit que leur demande de dégrèvement a été rejetée par le Tribunal.
