SCI et bascule à l’IS : Attention aux locations meublées, même de (très) courte durée de la résidence secondaire

Les contribuables qui seraient tentés de mettre en location leurs résidences secondaires détenues par l’intermédiaire d’une SCI à l'IR sont désormais prévenus : la commercialité peut être avérée alors même que les périodes de location sont très courtes. C’est ce qu’a tranché la Cour administrative de Toulouse dans un arrêt du début d’année 2026.

Une société civile immobilière détenant deux biens immobiliers, l’un en Dordogne, l’autre dans le Vaucluse, fait l’objet d’une vérification de comptabilité. À la suite du contrôle, l’administration fiscale estime que la SCI exerce une activité de location meublée du bien en Dordogne, soit une activité commerciale.

• Ce faisant, elle reconstitue le chiffre d’affaires de la société et l’assujettit à l’impôt sur les sociétés.

• Par ailleurs, les sommes correspondant aux loyers non encaissés du fait de la mise à disposition du bien aux associés font l’objet d’une rectification au titre d’avantages occultes consentis aux associés et imposés comme des revenus distribués en application de l’article 111 c du CGI.

Pour rappel, les sociétés civiles immobilières donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doivent être regardées comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du CGI et, par suite, être soumises à l’impôt sur les sociétés.

Les contribuables considèrent que la SCI n’exerce pas une activité commerciale et que les biens immobiliers, tels décrits dans les annonces de location, ne présentent pas l’ensemble des éléments mobiliers d’un meublé. 

Or, l’arrêt relève que les époux utilisaient la propriété de Dordogne la majeure partie de l’année, ce qui était de nature à établir que le bien en cause disposait des équipements nécessaires et utiles à la caractérisation d’une location meublée. Par ailleurs, la location était intervenue pendant trois semaines en 2017 et six semaines en 2018, de sorte qu’elle présentait un caractère habituel.

Concernant les revenus distribués, dès lors que la commercialité de la société est établie, la mise à disposition à titre gratuit au bénéfice des époux constituait un avantage en nature imposable.

Par ailleurs, l’administration fiscale, pour évaluer la valeur locative du bien, a appliqué à sa valeur vénale un taux de rendement annuel de 4%. Les appelants n’ayant pas pu apporter un quelconque élément de nature à établir que le taux retenu par l’administration était excessif, l’analyse a été validée par la Cour administrative d’appel de Toulouse.

Cet arrêt illustre la sévérité dont peuvent faire preuve les juges lorsqu’il s’agit d’apprécier le caractère commercial d’une activité de location.

Cour administrative d’appel de Toulouse, 26 janvier 2026, n°24TL00930